http://hvna.info/ 日本の野鳥や駅 ja Copyright 2010 Fri, 03 Sep 2010 12:56:01 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss ☆土地の有効活用 個人や企業が、その所有している貴重な土地を有効に活用するための開発手法の一つとして、「土地信託」が有力な武器となります。 国土庁が昭和５９年秋にまとめた、都道府県基準地価調査(５９年７月１日現在)によりますと、この１年間の地価上昇率は、全国平均２.５°oで、前年より１ポイント下回り、４年連続の低下となりました。 住宅地の上昇率も、前年の３.９%から２.５%に鈍化、東京圏の住宅地は、わずか１.９００(前年は２.９００)の上昇に留まっています。 こうした地価の高値安定が基調となる中で、固定資産税の負担増にみられる保有コストの上昇は、年hうなぎ登りで進んでいます。 それだけに、大切な土地を一昔前と同じように、遊休地や駐車場、あるいは非効率の低層住宅のままで放置しておいては、せっかくの財産が眠っているようなものでしょう。 といって、売却するとなると、高額の税金を取られてしまうことにもなりかねません。 http://hvna.info/2010/09/post_23.html http://hvna.info/2010/09/post_23.html Fri, 03 Sep 2010 12:56:01 +0900 ☆借地権方式 土地所有者が所有する土地を、デベロッパーなどに賃貸し、デベロッパーなどはこの土地の上に建物を建築し、借地権付建物として分譲します。 土地所有者は、借地権設定の対価として、一時金を収受するほか、年々地代を受け取るもので、通常の土地賃貸借と同じですが、土地所有者が直接事業に関与しないとしても、デベロッパーなどを介して開発が進められるので、開発方式の一つと考えてよいでしょう。 この場合も借入金がありませんので、借入金返済などの負担がありません。 なお、土地について、借地法の適用を受けることになります。 また、借地権の設定に伴い、収受する一時金については、不動産所得あるいは譲渡所得として、所得税などが課税されます。 http://hvna.info/2010/08/post_22.html http://hvna.info/2010/08/post_22.html Mon, 16 Aug 2010 12:55:49 +0900 等価交換方式と借地権設定方式 ●等価交換方式 土地所有者(借地権者でもよい)が所有する土地の上に、デベロッパーが建物を建築し、完成した建物と、その敷地とを、土地の権利者とデベロッパーで分け合う事業方式のことです。 この際、土地の権利者は、完成した建物の一部を取得するかわりに・土地の権利の一部を、デベロッパーに譲渡することになります。 お互いが出し合うものの価値を等価するところから、この方式は「等価交換方式」と呼ばれています。 この方式の場合、建物建築のための資金負担がなく、借入金がありませんので、その後の返済の負担がありません。 なお、土地のままで相続するよりも、等価交換によって、土地・賃貸建物に資産形態を転換しておく方が、税負担の軽くなる場合があります。 また、交換により取得したマンションなどは、通常、区分所有建物ですから、将来の資産分割も容易になります。 http://hvna.info/2010/08/post_21.html http://hvna.info/2010/08/post_21.html Tue, 03 Aug 2010 12:55:34 +0900 土地信託以外の不動産信託 土地・建物など、不動産を信託する制度が不動産信託で、これまでにみてきた土地信託は、不動産信託の一つであるといえます。 土地信託以外の不動産信託として、次のようなタイプがあります。 ●土地・建物の管理信託地代や家賃の取り立てなどの、差配業務のための信託。 なお、住宅・都市整備公団の民営賃貸向け特定分譲住宅制度を利用した、民賃管理信託も、管理信託の一種です。 ●土地・建物の処分信託土地や建物を売り払うなど処分するための信託。 ●設備信託建物の信託が中心です。 建物などのユーザーが、延べ払いによる資金調達手段に利用するものです。 ●ビルディソグ信託ビルを信託し、その受益権の譲渡により、資金を回収するものです。 http://hvna.info/2010/07/post_20.html http://hvna.info/2010/07/post_20.html Thu, 15 Jul 2010 12:55:21 +0900 土地所有者から信託された土地について、開発認可が得られないときは、当初の信託目的を達成することができませんので、この段階で信託は終了し、信託銀行(受託者)は土地を土地所有者(受益者)に返還することになります。 この土地信託によれば、デベロッパーは土地を直接買収する場合と比較して、買収から開発に着手できるまでの金利負担を軽減することができ、また、開発許可が得られないまま土地を保有することになるというリスクを回避することができます。 http://hvna.info/2010/07/post_19.html http://hvna.info/2010/07/post_19.html Sat, 03 Jul 2010 12:55:07 +0900 土地買収型土地信託 こんなにあります。 土地信託の活用法。 土地の買収に、信託制度を利用するもので、"地上げ信託"ともいいます。 土地所有者から、デベロッパーに売却することを目的に、信託された土地を、開発許可取得後に、デベロッパーヘー括して売却するケースです。 仕組みは次のとおりです。 ■土地所有者(委託者)は、信託銀行(受託者)に土地を信託します。 土地の所有権は、形式的に、信託銀行に移転します。 ■土地の信託と引き換えに、土地所有者(受益者)は、受益権証書を取得します。 ■受託者である信託銀行は、土地をデベロッパーに賃貸します。 ■信託銀行は、開発許可取得まで、賃料から公租公課、信託報酬などを差し引き、残りを受益者に配当します。 ■開発許可取得後、信託銀行は、土地をデベロッパーに、一括売却します。 ■販売代金の中から信託報酬などを差し引き、残りを受益者に配当します。 http://hvna.info/2010/06/post_18.html http://hvna.info/2010/06/post_18.html Sun, 13 Jun 2010 12:54:44 +0900 立石寺は貞観二年(八六〇)に慈覚大師が開山し、それ以後盛衰を繰り返しながら奥羽の信仰を集めてきた。 根本中堂には慈覚大師が比叡山より移したという法燈が一〇〇〇年以上も燃え続けている。 ところで芭蕉が訪れ「閑や　岩に染み入る　蝉の聲」と詠んだのが新暦になおすと七月十四日といわれている。 だから芭蕉が聞いたのは早い時季に泣き始めるニイニイゼミだという説がある。 山寺駅は昭和八年(一九三三)十月十七日、仙山西線として山寺～羽前千歳間開通とともに開業した。 仙山線が全通するのは昭和十二年(一九三七)のこと。 今でもホームの仙台寄りにはSL時代のターンテーブルが残っている。 http://hvna.info/2010/06/jr_3_1.html http://hvna.info/2010/06/jr_3_1.html Sat, 05 Jun 2010 12:26:50 +0900 記念撮影をしていく人も多いが、しかし、今では改装工事が施され、かつての枯れきったようなたたずまいは失われてしまった。 そして木調が見事だった出札口まわりや、手荷物預かりなどの内装も観光案内所に改造されてしまった。 さらに、駅舎と便所にまたがって展望台が物干し台のように増設されているが、これも無意味なサービスだろう。 後ろのホームからのほうがはるかに宝珠山の眺めがいい。 この傑作駅舎をオリジナルのまま文化財として保存することができなかったかと惜しまれる。 http://hvna.info/2010/05/jr_2_1.html http://hvna.info/2010/05/jr_2_1.html Thu, 20 May 2010 12:26:20 +0900 五大堂や開山堂が巨岩に乗る天台宗の古刹、立石寺はそびえ立つ宝珠山に一〇一五段の階段をもつ山岳寺院である。 その立石寺を正面に見る山寺駅もこれまた拝んでしまいたくなるような寺院風の建物。 全国に寺院風の駅舎は多いが、反りの入った切り破風の上部に鬼瓦を載せ、軒下の懸魚、壁にひじ木まで使うなどかなり本気に作られた駅舎は西の旧大社駅や出雲横田駅に匹敵丁る完成度を見せている。 厚みのある屋根に拝殿のような車寄せ、背景の山とともになかなかのロケーションで、駅舎を入れて記念撮影をしていく人も多い。 http://hvna.info/2010/05/jr_3.html http://hvna.info/2010/05/jr_3.html Wed, 05 May 2010 12:25:50 +0900 以前は近代建築の専門書にも載っているクラシックな洋風駅舎だった。 一時老朽化で建て替えの話もあったが、今ではすっかりリニューアルされて見まがうばかりの姿に変身している。 かつての事務所部分はコンビニとなり玄関の柱には銅板が張られ、屋根は銀瓦に、リズミカルに並んだ半円の小窓にはステンドクラスとオリジナルとはかけ離れて明るく楽しい駅になってしまった。 屋根のドーマー窓や半切り妻屋根にかろうじて昔のフォルムを残している。 歴史的建造物の保存と経済性を両立させるとこういう形になるという例だろうか。 開業は仙山東線開通と同時の昭和四年(一九二九)九月二十九日。 線路は土盛りの高架になっていて、改札口から地下道を上っていくとホームに出る。 その改札脇にかつて使われていた古い長椅子が残されている。 奥羽山脈をかけ降りてきた列車はこのあたりから百万都市仙台の中心部に入って行く。 http://hvna.info/2010/04/jr_2.html http://hvna.info/2010/04/jr_2.html Tue, 20 Apr 2010 12:25:15 +0900 三角屋根に飾り窓のファサードを見せるこの駅舎は、冬の厳しい日本海側らしく玄関にマスクをしたような雪囲いを設けている。 秋川駅の北隣の駅で、古くからここには車両基地が置かれていた。 新潟の新津駅舎をスケールダウンしたような首を肩に埋ずめたようなその「かたぶとり」系のプロポーションは、ともに鉄道の町の駅という共通点を持っている。 大正十年(一九二一)十月に二代目として建てられたもので、秋川港まで引き込み線が分岐する秋川の裏玄関でもあった。 かつてのハイカラ駅舎は外壁を白い新建材で補修され、すっかり厚化粧になってしまった。 おまけに正面の明かり採りにはニセモノのステンドグラスがはめ込まれ、待合室にはタコ焼き屋が開店するなど内部はかなり改造されているが、七十年を経た建物はなお健在である。 付近には清酒の名前にもなった高清水の霊泉や秋川城堀があり、ここが秋田の名の起こりになっている。 http://hvna.info/2010/04/jr_1.html http://hvna.info/2010/04/jr_1.html Mon, 05 Apr 2010 12:24:30 +0900 今ではほとんど見かけないL型ブロックを積み上げた大型駅舎だ。 古い校舎を思わせる寄せ棟屋根の二階建で、焼き締めた色あいのブロックが石積みのように見える。 そのブロックも今の縦孔ブロックとは異な硬いレンガのような質感でさまざまな大きさのものが使われている。 ホーム側から見ても田舎の駅とは思えないような立派な造りで、ホームの待合所までレンガでできている。 この遠野に鉄道が開通したのは大正三年(一九一四)四月十八日のこと。 宮沢賢治の銀河鉄道のモデルになったという岩手軽便鉄道が花巻から伸びてきた。 昭和十一年(一九三六)に国有化され、標高差三百メートルという仙人峠を越えて釜石に通じたのが昭和二十五年(一九五〇)のこと。 この年、遠野に峠越えのための機関区が置かれ、同時に二階にその事務所を置くこの駅舎が建てられた。 当時はボイラーによるスチーム暖房も完備した近代的設備で町の人を驚かせたという。 http://hvna.info/2010/03/jr.html http://hvna.info/2010/03/jr.html Tue, 23 Mar 2010 12:22:13 +0900 食性は主に植物食で、水中に潜って採食するよりも、水面を掠め飛んで取ることが多い。干潟で貝類を採食することもある。 繁殖形態は卵生。オスは独特なクラッキングを行う。メスはカモの仲間としては静かであるが、小さな声で「ケッ」「クッ」と鳴く。 シマアジって魚だと思ってしまいがちですが、まさかまさかの鳥だと・・・。 ]]> http://hvna.info/2010/02/post_17.html http://hvna.info/2010/02/post_17.html Tue, 09 Feb 2010 23:39:43 +0900 この口なら鳩をも丸呑みにしてしまうのも納得できる。]]> http://hvna.info/2010/01/post_16.html http://hvna.info/2010/01/post_16.html Fri, 08 Jan 2010 23:53:21 +0900 全長はオスで約125cm、メスは約55cm。オスの羽色は極彩色のキジと異なり、金属光沢のある赤褐色を呈す。凡そ頭部の色が濃く胴体から脚にかけて薄くなる傾向があるが、その程度は亜種により様々 。よく目立つ鱗状の斑がある。顔面にキジ同様赤い皮膚の裸出部がある。尾は相対的にキジよりも長く、黒、白、褐色の鮮やかな模様がある。脚には蹴爪を持つ。 年老いたヤマドリは夜、光を発して飛び回ると言う伝承もあるとか・・・。 ヤマドリってあまり見ることができないなんて初めて知りました。 ヤマドリってこんなにメジャーなのに・・・。 ]]> http://hvna.info/2009/12/post_15.html http://hvna.info/2009/12/post_15.html Fri, 04 Dec 2009 23:53:56 +0900